自去年下半年江苏楼市进入下行曲线以来,业内对今年一季度的“小阳春”分外期待。现在一季度刚刚过去,小阳春有没有到来?从国家统计局公布的数据来看,江苏四城2月新房价格环比两升两降。二手房方面,仍在“低温运行”,南京一季度交易数据显示,成交量环比下滑21.3%,成交均价小幅上涨1.2%。
今年一季度,江苏楼市经历了诸多“变化”:银行贷款利率下调、放款速度加快;土地政策有“变”,南京2022年首批集中供地,下调竞买保证金比例,提高房地价差,降低租赁住房配建要求;供需关系也在悄然变化,南京部分热门地块楼盘首付由八成降至五成。专家认为,在多方利好加持下,房地产市场下一步还将继续积极调整。
房贷利率降低,“钱袋子”松绑
今年一季度,国家层面关于促进房地产市场健康发展的声音不断。1月16日,国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》,特别提到了“住房消费”:促进住房消费健康发展。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。1月18日,央行副行长刘国强在新闻发布会上说:“把货币政策工具箱开得再大一些。”1月20日,中国人民银行时隔20个月后首次降息,1年期LPR下调10个基点,5年期以上LPR下调5个基点。
今年一季度,银行房贷利率持续降低,相当于给老百姓的钱袋子“松绑”。据记者了解,在南京,相对于2021年主流银行房贷利率超过6%的状况,如今已经全面跌至5.8%以下,首套房贷利率低至5.6%以下,最低5.2%。主营河西中部片区的二手房经纪人张诚帮记者算了一笔账,假如购房人贷款总额200万元、按揭30年,按照现在的最低利率,还款总额可比去年节省36万元之多。
南京房地产学会副会长孟祥远认为,南京的银行房贷利率和同级别的城市以及北京、上海、深圳等一线城市相比,仍是偏高的。苏州主流银行的房贷利率今年以来一直处下降态势。今年1月,苏州首套房首贷利率在5.0%左右,最低4.9%。2月中旬,则继续下降至4.85%左右,最低4.75%。3月中旬,又降至4.6%左右,创近5年来新低。而南京目前的形势,“去年是额度紧张,人等额度,现在是额度在等人”,孟祥远判断,南京的房贷利率有进一步下调的空间。
房贷的放款速度也在加快。去年下半年,南京二手房贷款放款时间约在3—6个月。如今,已经缩短至一个月以内。苏州市二手房贷款放款速度,今年以来也明显加快,目前已最快两周。
金融政策对楼市的影响初见成效。苏州下调房贷利率后,3月份新房销售数据环比增长近七成。根据苏房网数据,3月份苏州新建住宅网签4387套,环比2月份的网签2585套增长69.71%。
土地政策松动,购房门槛降低
3月24日,南京市发布2022年度第一次集中出让土地公告,一次性推出20幅地块,均位于主城、江北新区、浦口以及江宁等市场活跃度较高的热点片区。与2021年三次集中供地不同的是,该批地块下调竞买保证金比例,19幅地块取消了租赁住房配建要求,毛坯房限价上调,房地价差加大。此外,还取消了房地产企业竞得地块数量限制。
孟祥远表示,南京此次公告的土地出让政策调整,可以一定程度上提振房地产市场活力。例如,取消租赁住房配建要求,相当于减少了房地产企业的拿地成本。竞买保证金比例下调至起始总价的20%,降低了企业的资金压力。房地产价差的调整是此次最受关注的,这条政策可以让优质项目有更稳健的预期利润。从长远来讲,让企业在住宅品质方面有更多空间,有助于提升南京在全国热点城市中的竞争力和价值引力。取消房地产企业竞得地块数量限制,可以让资金状况比较好的品牌房企发挥资金优势布局更多片区。
在3月14日无锡发布的2022年第一次集中出让土地预公告中,放宽对“用地预申请保证金”和“土地出让金”的要求,也有效降低了房地产开发企业的资金压力。
房地产开发企业、二手房业主也在主动作为,试图打破目前“低温运行”的市场环境。3月28日,南京建邺区河西南片区一楼盘领取销售许可证,宣布首付比例五成。该片区为南京市热门板块,首付八成是主流。此次该楼盘主动将首付降为五成,被业内视为房地产市场已转为“买方市场”的标志。
在二手房市场,想要尽快成交,需要业主更多让价。张诚告诉记者,3月份该片区成交量较之前上升明显,但成交的大都是业主主动降低报价、性价比较高的房源。
存量去化压力大,需进一步优化政策
目前,江苏各城市的房地产市场仍有较大的去化压力。
4月1日,南京14家楼盘报名结果出炉,仅4家楼盘达到摇号要求,其余10家楼盘均不用摇号,其中包括原来较为热门的河西南、江心洲片区的2家楼盘。
南京网上房地产数据显示,南京1、2、3月份新房认购量5731套、成交21129套,认购量下跌43%,成交量下跌30%。在刚刚过去的这个清明小长假,截至4月5日16:30,4月3—5日共认购商品住宅651套,成交172套,同比去年清明小长假,认购量下跌40%,成交量下跌68%。
克而瑞数据3月31日发布的统计数据显示,2022年2月,江苏省商品住宅库存9541万平方米,环比下降5.18%。从13个设区市市区商品住宅库存去化周期来看,南京去化周期最短,仅需7.8个月,常州、南通分列二、三位,去化周期分别为9.3个月、9.5个月。从13市商品住宅库存量来看,苏州库存最大,为1838.23万平方米,其中苏州市区库存902.96万平方米,去化周期约12.9个月,去化压力大;其次是无锡,商品住宅库存1124.57万平方米,无锡市区库存521.43万平方米,去化周期约10.3个月。
3月16日,有专家解读2月70城房价数据时说,整体来看,目前,一线城市新房和二手房房价进一步回升,安家置业迎来窗口期。
为提振楼市信心,国内已有不少城市出台地方层面房地产新政。3月份,郑州、哈尔滨、福州先后发文或表态,对限贷、限购或限售政策进行调整。据统计,截至3月底,今年全国已有60余城调整房地产相关政策,调整方向涉及调整限购限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、下调房贷利率、发放购房补贴等多个方面。
责任编辑:马玉熙
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