揭秘祐康败局：跨界做房产不容易

　　当年祐康拍地一战成名用了三分钟，但花了八年也没爬出那个“坑” ；地产界人士感慨：得卖出多少冰棍、水饺，才能补上房地产的窟窿

    风起青萍之末。

　　尽管危机频传，但祐康正式进入破产清算流程的消息还是让老杭州们心生唏嘘：一个在浙江家喻户晓的老品牌，怎么说败就败了？

　　“一个做冷冻食品的，要卖出多少冰棍、水饺才能补上房地产的窟窿？”一位地产业内人士感慨，外行跨界地产往往只看到其中的风光，看不见风险。

　　“你赢了所有人，但你败给了时代。”一位年轻投资人则在朋友圈转发了祐康清算的消息后，如此评论。

　　祐康的破产清算刚刚开始，债权人名单尚不完整，时至今日，我们还很难判断到底是其主营业务疲软拖累了地产业务，还是莽撞跨界地产而牵连主业。

　　祐康今日的处境，或许值得每一个企业家思考。

　　记者走访多家超市，祐康食品还在卖

　　在杭州朝晖路上世纪联华超市，记者看到超市一层南边的购物区是十数个大冷冻柜，祐康产品仅占据其中三列，以面点制品为主，各式口味的刀切馒头、花卷还算丰富。记者仔细清点了一下，生产日期由2月至3月不等，最近的一款商品还是3月22日刚刚出厂。

　　几家超市跑下来，情况大致类似，祐康产品还有在卖，但份额不多，主要以速冻面点和冷饮类为主，不过在记者停留的半个多小时里买者寥寥。“我以前可爱吃他们家的花卷了，比别家的味道都好，前几天我还来买过的。”一位50岁左右的顾客听说祐康破产清算的消息多少有些不解。

　　以后还能吃到祐康食品吗？不少买了20多年祐康冰棍、水饺的消费者都有这样的疑问。

　　为此记者联系了世纪联华相关负责人，他告诉记者，超市每天仍在进货，目前销量稳定，未收到任何停产的消息。“我们也看到了（祐康）破产的新闻，但目前为止没听说要停产。”他告诉记者，从本周五开始祐康食品还将搞三天“满50减25”的促销活动，“就是要告诉大家祐康食品还能买得到、吃得上。”据这位负责人介绍，世纪联华目前在售的祐康产品有60多种，其冷冻面点的销量一直能排进前五位。

　　记者从祐康食品相关负责人处也获得证实，目前祐康食品并未停产：“我们现在生产都来不及，好多产品脱销。”

　　一战成名三分钟，八年没“出坑”

　　相对在食品行业经营20多年积累下的影响力，祐康在地产圈一战成名只用了三分钟。

　　2010年3月25日，一个温暖的春日，祐康以近16000元/平方米的楼面价拿下杭政储出（2010）18号地块，成为当时申花板块的新“地王”，从举牌到落定，前后不过三分钟。其时，祐康已经跨界地产两年，且在杭州城东有了一个地产项目“原筑壹号”，但直到拿下申花地块之后，杭州地产圈才开始正视这位入局的“新手”。

　　“地王”不好当。祐康拿下申花18号地块，雄心勃勃想要用这个项目奠定其在杭州地产圈的地位，却偏偏碰上了宏观调控，行业停滞，鲜有开发商能躲过那波冲击，何况一个新手——拿地后整整两年，该地块无法动工。

　　“两年，别的不说，单财务成本就是一笔天文数字。”一位资深地产人直言，祐康此前的原筑壹号项目就没有留下好口碑，要在当时已经集聚几乎杭州所有品牌房企的申花板块闯出名堂，谈何容易。两年之后，申花18号地块终于启动，以滨江·紫金府的案名正式亮相。当时本报曾作过报道，最初祐康对紫金府项目的定位是法式风格、高层+多层，而滨江集团将会输出品牌，负责该项目的管理、建设和销售，然后按照销售额提取一定的比例作为管理费用。其后，紫金府的进展鲜少对外公布，祐康与滨江的合作内幕更是从未披露。

　　“滨江在这个项目上也算是‘羊肉没吃到反惹一身骚’。”一位知情人告诉记者，滨江差点连代建费都收不回来，最后祐康将尚未出售的几套排屋和部分商铺作为代建费打包抵给了滨江，“照理祐康才是开发商，滨江代建、代销的责任已经完成，但直到现在业主一有事情还是抓着滨江不放。”

　　事实上，滨江在紫金府之后，再不提“代建”。“太受伤了。”这位知情人透露。而据记者了解，因为滨江与祐康同属江干区企业，碍于人情，滨江控股高层曾以私人名义借出一笔上亿元资金，至今未能收回。

　　剪不断理还乱的“官司”，破产或是出路

　　祐康到底是不是败于紫金府？

　　有人说是。“楼盘交付之前，都会有很多零零碎碎的费用要交，多的几十万，少的十几万，通常是由开发商支付。我记得紫金府刚交付的时候小区里很乱，因为有一笔垃圾清运费没有交，市政公司不给运垃圾，祐康不肯付，其实也就30万，对任何一家开发商来说都不算大钱，但当时祐康已经拿不出钱来了。”一位紫金府的业主回忆说。

　　有人说不是。“紫金府虽然是高价拿地，但它开盘时高层住宅已经卖到26000元/平方米，排屋卖到40000元/平方米，核算下来，在这个项目上祐康或许赚不了多少钱，但也亏不到哪里去，平平过吧。”一位开发商回忆说，紫金府一度是销售热盘，开盘后资金回笼很快。

　　那些销售回笼资金去了哪里？说不清。

　　祐康曾想以紫金府项目完成“华丽的转身”，说起来申花18号也是块好地，地块方正、配套成熟，还是学区房；但在地产圈里它有个代名词——“神盘”，拿地两年开不了盘，交付三年办不出证。因为它的土地证还抵押在银行。

　　两年前就曾有媒体报道，滨江·紫金府的土地抵押分为两大部分，涉及平安银行股份有限公司杭州分公司的3.9亿元和中航信托股份有限公司的6.5亿元。其中的6.5亿元中包含了工商银行武林支行的3亿元人民币欠款。也因为土地抵押，紫金府在交付后迟迟无法办理三证，而这些欠款至今未还上。

　　但是，也有说法，此前祐康在省外的地产项目，可能才是压垮它的最后一根稻草。“一个做冷冻食品的，要卖出多少冰棍、水饺才能补上地产的窟窿？”一位地产业内人士私下感慨，外行跨界地产往往只看到其中的风光，看不见风险。

　　“破产清算并不是最糟糕的情况，至少那些剪不断理还乱的财务账这回能算算清楚。”一位业内人士直言，账理清楚了，祐康品牌何去何从也才能有个方向。

　　破产越早越主动

　　浙商博物馆馆长杨轶清——

　　“祐康食品凤凰涅槃后，一定会有更好的未来。”浙商博物馆馆长杨轶清告诉记者，祐康集团破产，不但是正常的法律程序，而且越早越主动，对于企业影响越小，损失越少。

　　在杨轶清看来，这件事之所以引起那么多关注，恰恰说明祐康品牌在消费者心目中的影响力。破产重组对祐康食品是个利好，更重要的是，如果处理得好，还可以为类似的民营企业提供一个好的模式。

　　鸿雁电器总裁王米成——

　　最近王米成经常挂在嘴边的一句话：与其在平庸中等死，不如在变革中求生。“过去，由于市场需求始终在增长，所以众多企业可以分食蛋糕，平庸企业也可以生存；现在，传统产品的市场需求难以持续增长，平庸的企业已经没有生存空间。”

　　他说，清算本身就是一种债务重组，是断臂求生的手段。

　　浙江民营投资企业联合会会长周德文——

　　在听闻祐康破产清算后，周德文深表遗憾。事实上，多年来对浙江民营经济以及中小企业有深入研究的他，见过很多类似的情况。“比如这两年温州的庄吉、初旭等企业，都经历过破产清算的过程。”周德文说，在他看来，这些企业有着共同的原因，基本都是资金链断裂。

　　在周德文看来，企业经营不善就像一个人得了病，“如果真的病得不能医治了，最终进行破产，也是一条好的出路，只有走正规的法律程序，才能让债权人获得最大的利益。”

责任编辑：钟报国